Tokenisierung von Immobilien: Haus, Wohnung und Grundbuch

Teil 2 der Serie „Tokenisierung: Was bringt die Zukunft?“

Im ersten Teil dieser Serie habe ich mich damit beschäftigt, was Tokenisierung eigentlich bedeutet und warum ein Token nicht automatisch eine Kryptowährung sein muss. Besonders interessant wird das Thema für mich bei Immobilien. Ein Haus oder eine Wohnung eignet sich schließlich nicht nur als anschauliches Beispiel, sondern zeigt auch sehr deutlich, wo die Möglichkeiten und Grenzen der Tokenisierung liegen. Technisch lässt sich eine Immobilie schon heute in Tausende digitale Anteile zerlegen. Daraus folgt aber noch lange nicht, dass die Käufer dieser Token tatsächlich als Miteigentümer im Grundbuch stehen.

Wenn von tokenisierten Immobilien gesprochen wird, entstehen schnell Bilder von Häusern, die sich mit wenigen Klicks kaufen und verkaufen lassen. Statt einen hohen Betrag für eine ganze Wohnung aufzubringen, könnte ich vielleicht schon mit einigen Hundert Euro einen kleinen Anteil an einem Wohnhaus, einem Hotel oder einer Gewerbeimmobilie erwerben. Die Mieteinnahmen würden automatisch verteilt, der Anteil ließe sich rund um die Uhr handeln und bei einem späteren Verkauf würde auch der Gewinn entsprechend aufgeteilt. Technisch erscheint vieles davon längst möglich. Die entscheidende Frage lautet aber auch hier: Welches Recht erhalte ich mit dem Token tatsächlich?

Diese Artikelserie im Überblick
Wenn Besitz digital wird – was Tokenisierung eigentlich bedeutet
Was ein Token darstellen kann und weshalb Tokenisierung weit über Kryptowährungen hinausgeht.
Haus, Wohnung und Grundbuch – kann man Immobilien tokenisieren?
Digitale Eigentumsnachweise, geteilte Immobilien und die Frage, ob ein Token den Grundbucheintrag irgendwann ergänzen oder sogar ersetzen könnte.
Vom Auto bis zur Eintrittskarte – Tokenisierung im Alltag
Fahrzeugpapiere, Garantien, Produktpässe, Tickets, Energie und Echtheitsnachweise.
Geld, Unternehmen und Wertpapiere – die Finanzwelt wird programmierbar
Tokenisierte Aktien, Anleihen und Fonds sowie mögliche Veränderungen bei Handel, Verwahrung und Abwicklung.
Wann kommt die tokenisierte Welt – und was kann schiefgehen?
Ein realistischer Zeithorizont, rechtliche Hürden, Datenschutz, Sicherheit und meine persönliche Einschätzung.
Die weiteren Teile werde ich nach ihrer Veröffentlichung an dieser Stelle verlinken.

Was bedeutet eine tokenisierte Immobilie überhaupt?

Der Begriff kann sehr unterschiedliche Modelle beschreiben. Im einfachsten Fall wird eine Immobilie von einer Gesellschaft gekauft. Diese Gesellschaft gibt anschließend digitale Token aus, über die sich Anleger wirtschaftlich an dem Projekt beteiligen können. Der Token kann zum Beispiel einen Anspruch auf einen Teil der Mieteinnahmen, eine feste Verzinsung oder eine Beteiligung am späteren Verkaufserlös verkörpern. Im Grundbuch steht dann allerdings weiterhin die Gesellschaft als Eigentümerin der Immobilie. Die Tokeninhaber besitzen nicht unmittelbar einen Teil des Hauses, sondern ein vertraglich geregeltes Recht gegenüber dieser Gesellschaft.

Ein anderes Modell wäre die Tokenisierung von Gesellschaftsanteilen. Die Immobilie gehört beispielsweise einer eigens dafür gegründeten Gesellschaft, und die Token repräsentieren Beteiligungen an diesem Unternehmen. Auch in diesem Fall bin ich nicht direkt mit einem bestimmten Anteil an der Wohnung oder am Grundstück im Grundbuch eingetragen. Ich halte einen Anteil an der Gesellschaft, der wiederum die Immobilie gehört. Das klingt zunächst nach einem kleinen Unterschied, kann rechtlich und im Ernstfall aber entscheidend sein.

Noch weiter geht die Vorstellung, dass ein Token selbst einen unmittelbaren Anteil an einer Immobilie verkörpert. Wer zehn Prozent der Token besitzt, wäre dann tatsächlich zu zehn Prozent Eigentümer des Hauses und könnte dieses Recht möglicherweise direkt über die Blockchain übertragen. Genau an diesem Punkt stößt die Technik auf das geltende Sachen- und Grundbuchrecht.

In Österreich muss für den Erwerb einer Liegenschaft die Einverleibung des Eigentumsrechts beim zuständigen Grundbuchsgericht beantragt werden. Ein Kaufvertrag oder eine Zahlung allein machen den Käufer noch nicht zum im Grundbuch ausgewiesenen Eigentümer. Für die Eintragung sind bestimmte Urkunden, beglaubigte Unterschriften und weitere Nachweise erforderlich. Der Ablauf wird auf oesterreich.gv.at ausführlich beschrieben.

Ein Token kann diese Eintragung nach der heutigen Rechtslage nicht einfach ersetzen. Selbst wenn eine Blockchain technisch zweifelsfrei dokumentiert, dass ich einen Token gekauft habe, steht damit noch nicht fest, dass ich auch das dazugehörige Eigentum an der Immobilie erworben habe. Solange das Gesetz den Token nicht als unmittelbar wirksamen Eigentumsnachweis anerkennt und die Änderung nicht im Grundbuch nachvollzogen wird, bleibt er ein zusätzliches digitales Instrument.

Kann man eine Wohnung in Tausende Anteile zerlegen?

Gerade die Aufteilung großer Immobilienwerte gehört für mich zu den interessantesten Möglichkeiten der Tokenisierung. Eine einzelne Wohnung oder ein Zinshaus kostet schnell mehrere Hunderttausend oder sogar Millionen Euro. Durch eine digitale Stückelung könnten sich Menschen theoretisch bereits mit kleinen Beträgen beteiligen. Aus einer Immobilie im Wert von einer Million Euro könnten beispielsweise 10.000 Token zu je 100 Euro entstehen.

Wer 100 Token erwirbt, hätte dann wirtschaftlich einen Anteil von einem Prozent. Monatliche Mieteinnahmen könnten nach Abzug der Kosten automatisiert an die Tokeninhaber verteilt werden. Auch Rücklagen, Verwaltungsgebühren und andere Zahlungen ließen sich transparent ausweisen. Beim Verkauf der Immobilie würde jeder Anleger entsprechend seinem Anteil am Erlös beteiligt. Ein solcher Token könnte unter bestimmten Voraussetzungen leichter weiterverkauft werden als ein klassischer Anteil an einem geschlossenen Immobilienprojekt.

Das bedeutet aber nicht, dass anschließend 10.000 Menschen direkt als Eigentümer derselben Wohnung im österreichischen Grundbuch stehen. Beim Wohnungseigentum gibt es schon heute klare Grenzen. Wenn zwei natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum erwerben, entsteht eine Eigentümerpartnerschaft, bei der beide jeweils zur Hälfte Eigentümer sind. Eine beliebige Aufteilung einer Eigentumswohnung auf viele Personen ist in dieser Form nicht vorgesehen, wie die Informationen zur Eigentümerpartnerschaft in Österreich zeigen.

In der Praxis dürfte die Aufteilung daher meist über eine Gesellschaft, eine Anleihe, ein Genussrecht oder eine andere Form der Veranlagung erfolgen. Die österreichische Finanzmarktaufsicht weist bei tokenisierten Crowdfunding-Modellen ausdrücklich darauf hin, dass rechtlich geklärt werden muss, was der digitale Anteil tatsächlich darstellt: etwa eine Anleihe, ein Genussrecht, Miteigentum oder lediglich eine Nachbildung bestimmter Zahlungsströme. Entscheidend ist also nicht die technische Bezeichnung des Tokens, sondern seine tatsächliche rechtliche und wirtschaftliche Ausgestaltung. FMA Österreich

Für mich ist das einer der wichtigsten Punkte des gesamten Themas. Die Aussage „Ich besitze einen Token einer Immobilie“ kann alles Mögliche bedeuten. Vielleicht besitze ich einen echten Gesellschaftsanteil. Vielleicht habe ich Anspruch auf einen Teil der Mieteinnahmen. Vielleicht habe ich dem Projektbetreiber lediglich Geld geliehen. Und im schlechtesten Fall besitze ich nur einen kaum durchsetzbaren Anspruch gegenüber einem Unternehmen, dessen wirtschaftliche Lage ich nicht ausreichend geprüft habe.

Was könnte die Blockchain trotzdem verbessern?

Dass ein Token das Grundbuch heute nicht ersetzt, bedeutet nicht, dass die Technologie bei Immobilien keinen Nutzen hätte. Rund um einen Immobilienkauf arbeiten viele Beteiligte zusammen: Käufer und Verkäufer, Banken, Notare oder Rechtsanwälte, Gerichte, Finanzämter, Makler, Versicherungen und Hausverwaltungen. Die Informationen liegen in verschiedenen Systemen, Unterlagen müssen mehrfach geprüft werden und manche Abläufe dauern entsprechend lange.

Eine gemeinsame digitale Infrastruktur könnte bestimmte Schritte besser miteinander verbinden. Der Kaufpreis könnte beispielsweise erst dann automatisch freigegeben werden, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Eigentumsübertragung, Zahlung, steuerliche Meldung und die Löschung oder Eintragung eines Pfandrechts könnten technisch enger aufeinander abgestimmt werden. Auch die Rangordnung der eingetragenen Rechte müsste berücksichtigt werden, denn im österreichischen Grundbuch entscheidet der Zeitpunkt, zu dem das entsprechende Gesuch beim Grundbuchsgericht einlangt. Die Blockchain könnte hier Abläufe dokumentieren und beschleunigen, sie müsste aber mit dem rechtlich maßgeblichen Register verbunden sein.

Auch nach dem Kauf ergeben sich mögliche Anwendungen. Mieteinnahmen könnten automatisch auf Anleger verteilt werden. Beschlüsse der Beteiligten ließen sich digital abstimmen und nachvollziehbar dokumentieren. Rücklagen, Reparaturkosten und Verwaltungsgebühren könnten transparenter ausgewiesen werden. Ein Eigentümerwechsel müsste nicht mehr dazu führen, dass Informationen in mehreren voneinander getrennten Systemen neu angelegt werden.

Ich glaube deshalb nicht, dass das Grundbuch von heute auf morgen verschwindet. Wahrscheinlicher erscheint mir zunächst eine Verbindung zwischen dem bestehenden Grundbuch und einer zusätzlichen digitalen Infrastruktur. Das Grundbuch bleibt die rechtlich maßgebliche Stelle, während die Blockchain bestimmte Transaktionen, Nachweise und Zahlungsabläufe übernimmt. Erst wenn das Gesetz einem Token dieselbe Wirkung wie einer Grundbucheintragung gibt, könnte daraus ein grundlegend neues Eigentumssystem entstehen.

Was passiert bei Fehlern, Erbschaften oder verlorenen Zugängen?

Eine Immobilie unterscheidet sich in einem wichtigen Punkt von einem rein digitalen Vermögenswert: Sie kann nicht einfach verschwinden oder an einen anderen Ort übertragen werden. Das Haus steht weiterhin dort, wo es gebaut wurde, und unterliegt dem Recht des jeweiligen Landes. Deshalb muss es auch bei einer tokenisierten Immobilie eine Stelle geben, die rechtlich verbindliche Entscheidungen treffen und Fehler berichtigen kann.

Was geschieht beispielsweise, wenn jemand durch Betrug Zugriff auf meine Wallet erhält und meine Immobilientoken überträgt? Bei vielen Kryptowährungen gilt eine technisch korrekt signierte Transaktion zunächst als endgültig. Beim Eigentum an einer Wohnung kann das kaum die letzte Antwort sein. Ein Gericht müsste weiterhin feststellen können, dass die Übertragung rechtswidrig war, und eine Korrektur anordnen. Das System bräuchte daher eine Möglichkeit, gerichtliche Entscheidungen umzusetzen.

Ähnliche Fragen entstehen bei Erbschaften. Wenn ein Eigentümer stirbt, gehen seine Rechte im Rahmen eines geregelten Verfahrens auf die Erben über. Bei einem anonymen oder nicht mehr zugänglichen Wallet wäre möglicherweise unklar, wie die Token übertragen werden können. Ein System, bei dem der Verlust eines privaten Schlüssels dauerhaft den Verlust eines Hauses bedeutet, dürfte kaum gesellschaftlich akzeptiert werden.

Hinzu kommen Scheidungen, Pfändungen, Insolvenzen, Wohnrechte und Hypotheken. Im österreichischen Grundbuch können neben Eigentum und Wohnungseigentum auch Pfandrechte, Baurechte, Dienstbarkeiten und Reallasten eingetragen werden. Ein tokenisiertes System müsste all diese Rechte abbilden und ihre Rangordnung zuverlässig berücksichtigen. Es reicht nicht, nur den vermeintlichen Eigentümer auf einer Blockchain zu speichern. Österreichische Justiz

Auch die Frage des Datenschutzes ist für mich nicht nebensächlich. Ein öffentlich einsehbarer Verlauf sämtlicher Immobilientransaktionen mag transparent erscheinen, könnte aber weit mehr persönliche Informationen offenlegen, als den Beteiligten lieb ist. Es müsste klar getrennt werden, welche Daten öffentlich überprüfbar sein sollen und welche Informationen ausschließlich Behörden, Gerichten oder berechtigten Vertragspartnern zugänglich sind.

Werden Notare, Banken und Grundbuchgerichte überflüssig?

Bei neuen Technologien wird schnell davon gesprochen, dass bisherige Vermittler verschwinden könnten. Ich halte diese Vorstellung bei Immobilien für zu einfach. Notare, Rechtsanwälte, Banken und Gerichte sind nicht nur deshalb beteiligt, weil Unterlagen von einer Stelle zur anderen transportiert werden müssen. Sie prüfen Identitäten, Verträge, Finanzierung, Steuern, Belastungen und die rechtlichen Voraussetzungen einer Eigentumsübertragung.

Viele dieser Aufgaben könnten durch digitale Identitäten, standardisierte Verträge und automatisierte Prüfungen effizienter werden. Die Rollen der Beteiligten würden sich dadurch verändern. Vielleicht müssten Dokumente nicht mehr mehrfach manuell kontrolliert werden, und ein Teil der Abwicklung könnte innerhalb weniger Stunden statt über mehrere Wochen erfolgen. Trotzdem wird weiterhin jemand dafür verantwortlich sein müssen, dass der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt ist, keine Rechte Dritter übergangen werden und die Vertragsparteien wissen, was sie vereinbaren.

Besonders bei privaten Immobilienkäufen wird es außerdem weiterhin Situationen geben, die sich nicht in einen einfachen Smart Contract pressen lassen. Mängel am Gebäude, Rücktrittsrechte, strittige Erbschaften oder unklare Grundstücksgrenzen können nicht allein durch Programmcode gelöst werden. Die Blockchain kann dokumentieren, was geschehen ist. Sie kann aber nicht jede rechtliche Bewertung übernehmen.

Meine Einschätzung: zuerst Beteiligungen, später vielleicht das Eigentum

Ich gehe davon aus, dass die Tokenisierung von Immobilien zunächst vor allem im Bereich der Geldanlage wachsen wird. Wirtschaftliche Beteiligungen an Wohnhäusern, Hotels, Gewerbeimmobilien oder Solarparks lassen sich leichter digitalisieren als das Grundbuch selbst. Anleger könnten kleinere Beträge investieren, Erträge automatisiert erhalten und ihre Beteiligungen möglicherweise einfacher übertragen. Dabei bleibt die Immobilie im Eigentum einer Gesellschaft, während die Token die finanziellen Ansprüche der Anleger darstellen.

Ob daraus tatsächlich ein liquider Markt entsteht, ist für mich noch offen. Nur weil ein Immobilienanteil technisch jederzeit übertragbar ist, findet sich nicht automatisch zu jedem Zeitpunkt ein Käufer. Auch der Wert einer tokenisierten Immobilie hängt weiterhin von Lage, Zustand, Mieteinnahmen, Finanzierung und Nachfrage ab. Die Blockchain macht aus einer schlechten Immobilie keine gute Anlage und beseitigt auch keine Leerstände oder Reparaturkosten.

Die direkte Verbindung von Token und Grundbucheigentum dürfte deutlich länger dauern. Dafür müssten Gesetze angepasst, technische Standards geschaffen und staatliche Register eingebunden werden. Gleichzeitig wären sichere Verfahren für verlorene Zugänge, Erbschaften, gerichtliche Entscheidungen und Datenschutz notwendig. Ich kann mir gut vorstellen, dass Token eines Tages als rechtlich anerkannte Übertragungs- oder Eigentumsnachweise dienen. Vorerst werden sie das Grundbuch aber eher ergänzen als ersetzen.

Für mich zeigt gerade die Immobilie, worauf es bei der Tokenisierung wirklich ankommt. Einen digitalen Token kann man innerhalb kurzer Zeit erzeugen. Ein rechtlich anerkanntes, sicheres und auch im Streitfall durchsetzbares Eigentumsrecht aufzubauen, ist wesentlich schwieriger. Die Zukunft wird deshalb nicht allein davon abhängen, was eine Blockchain technisch leisten kann. Entscheidend wird sein, ob Technik, Gesetze und bestehende Register sinnvoll miteinander verbunden werden.

Im dritten Teil der Serie geht es um Anwendungen, die wahrscheinlich schneller in unserem Alltag ankommen könnten: digitale Fahrzeugpapiere, Garantien, Produktpässe, Echtheitsnachweise und Eintrittskarten. Bei vielen dieser Beispiele könnte die Tokenisierung bereits funktionieren, bevor wir als Nutzer überhaupt bemerken, dass im Hintergrund eine Blockchain eingesetzt wird.